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以房養老
發布日期[ 2013/10/9 ]

以房養老,也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。是指老人將自己的產權房抵押出去,以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式,在老人去世后,銀行或保險公司收回住房使用權,這種養老方式被視為完善養老保障機制的一項重要補充。2013年國務院印發的《關于加快發展養老服務業的若干意見》明確提出“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”,引發輿論廣泛關注,按計劃“以房養老”政策會于2014年上半年試行推廣。

 我國有60歲以上老年人1.78億,養老的經濟模式主要是子女贍養、退休金、社保金。

“年輕貸款買房,老年將房屋抵押給銀行或保險公司,由上述機構支付養老費用,晚年衣食無憂”的“以房養老”。

2011928日,全國政協舉辦“大力發展我國養老事業”提案辦理會,“以房養老”的提案再次引發外界關注,卻又因無相應法律保障而陷入難解困局。

市場前景

關于以房養老,很多專家的觀點一致:以房養老值得期待。理由有二:一是“4+2+1”的家庭模式已經出現于人們眼前,面對巨大的家庭壓力,獨生子女一代很難再穩妥地用自己的力量給老年人一個天倫之樂的晚年。二是老年人,整個晚年的花費也在不斷增大。而以房養老的養老模式恰恰能改善“有房富人,現金窮人”的“中國窮老人”現狀。

表現形式

1)子女養老,房產由子女繼承;

2)撫養人養老,房產由撫養人繼承;

3)租出大房再租入小房,用房租差價款養老;

4)將房子出租出售,自己住老年公寓,用租金或售房款養老;

5)售出大房,換購小房,用差價款養老;

6)將住房出售,再租回原住房,用該筆款項交納房租和養老;

7)將房屋抵押給有資質的銀行、保險公司等機構,每個月從該機構取得貸款作為養老金,老人繼續在原房屋居住,去世后則用該住房歸還貸款。

第一種形式屬于家庭養老,取決于子女的孝心和孝行;中間的幾種形式屬于自助性養老,有較高的交易成本和不確定性(自己售房和出租房等均有較大的交易成本,自己再租回房子或者住老年公寓等也有較大不確定性);最后一種形式為社會機構承攬的反向抵押貸款養老,屬于社會機構提供的以房養老業務,可以為適合以房養老的人群提供更為便捷的服務。

具備條件

擁有產權

自有住房并擁有完全產權。養老家庭必須對其居住的房屋擁有完全的產權,才有權也才有可能對該房屋做出售、出租或轉讓的處置。

獨立住房

在以房養老模式中,只有老年父母與子女分開居住,該模式才有可能得以運作。否則,老人亡故后,子女便無處可居。

家境適中

當老年人的經濟物質基礎甚為雄厚時,就不會也不必考慮用房產養老;而老人的經濟物質條件較差,或者沒有自己獨立的房屋,或者房屋的價值過低,也很難指望將其作為自己養老的資本。

地價較高

老人身居城市或城郊,尤其是欣欣向榮、經濟快速增長的城市或城郊,住房的價值很高,且在不斷增值之中,住房的變現轉讓也較為容易,適合房屋反向抵押貸款養老。但如果住房地處農村,或經濟發展緩慢,增值幅度不大的不發達地區,因價值低、不易變現等,將很難適用這一模式。需要強調的是,房屋反向抵押貸款養老方式尤其適合有獨立產權房的、沒有直接繼承人的、中低收入水平的城市老人。

問題障礙

法律制度

以房養老法律法規沒有明確規定,政府層面的“以房養老”就很難推行。“以房養老”需要民政局、房管局、人社局、金融和保險機構等多個部門一起制定具體的政策和細則才可能得到推展。

“以房養老”需要透明、公正的法治環境。“以房養老”牽涉到房地產業、金融業、社會保障、保險以及相關政府部門,對這些領域的運作質量要求相當高。

如何保證這些行業、部門公平、公正地經營、管理和執法,在當前法治不健全的條件下是個極大的挑戰。就拿房地產評估來說,由于起步較晚,中國房地產評估機構還極不規范,不但整體素質偏低,而且市場存在惡性競爭,有爭議的評估結果,尤其對于弱勢群體來說,更難以得到及時、公正、合理的處理。有相關人士表示,在將來新修訂的老年人權益保障法時,應設立對老年人居住權的優先保護原則。

養老觀念

“養兒防老”的觀念一直還在影響著這一代老人。將自己居住多年的房產抵押給養老院,不給子女,許多老人和年輕人還難以接受。在當前經濟還不怎么發達、貧富差距還比較大的情況下,許多老百姓辛苦一輩子也難以攢下一套房子,到老了,卻又不得不將房子抵押給銀行,以貸款養老,這怎么都讓人感覺銀行似乎在“搶錢”。有評論者指出,“以房養老”折射出的是中低收入群體深深的無奈,養兒就是防老,我認為主要是社會的大環境的重壓,每個人可能都不能應付這個社會,但是我們的專家學者總是讓新一代適應社會,沒有辦法。

金融機構

“以房養老”金融產品推出的最大阻力來自于金融機構,其中擔心房價下行是主要原因。一位保險從業者說,這項工作的“難度在于,對國內房地產市場價格中長期走勢、人均預期壽命等關鍵因素的難以預測。對銀行、保險公司等機構來說,倒按揭與正按揭恰恰相反,時間越長風險越大。

養老機構

老人不愿意離開自己的房子到養老機構,很大程度上也是因為養老機構不夠完善。好點的養老院收費太高,還要找關系;差的服務又不到位。

產權制約

我國推行的住宅用地70年年限也是保險公司和銀行等機構普遍擔憂的問題。當老人年邁將房產抵押時,商品房的使用年限大都已經不多,而當老人身故后,房子的使用年限更是所剩無幾。保險公司或銀行依靠剩下的使用年限來補償已支付的養老金成本,一方面所能承受的給付能力有限,另一方面風險也較大。

適用人群

按照現有情況分析,符合條件的最有可能是獨居或孤寡老人,或膝下無子女、子女定居國外的老人,這些老人沒有繼承等問題。但即使這類老人也擔心,一旦簽訂協議,即失去了對房屋的所有權,落入“沒房也沒錢”境況。

四大誤區

誤區一:“倒按揭”是養老金全部來源

中國人民大學老年學研究所杜鵬所長認為,已步入老年的人,大部分并沒有購買商品房,而多是單位分房,真正有條件以房養老的人,是四五十歲、購有商品房的中年人。其次從北京、上海、南京、重慶等城市的實踐來看,大部分“倒按揭”都要求房屋在60平方米以上,老人年齡在60歲以上,這兩個條件其實已經將適用這種養老模式的老人限制在一個相對數量并不大的圈子里。

事實上,對于這個范圍內的老人來說,“倒按揭”補償的資金并不是養老金的最主要來源。房屋提供的倒按揭資金只是他們養老金的補償,不是支柱。

誤區二:“倒按揭”能免除贍養義務

以房養老模式解決的只是誰給付養老金的問題,而不是誰來照顧老人的問題。老人在哪里養老,如何度過晚年時光,誰來照顧他們的起居,誰為他們排遣孤獨,這些困擾著中國老齡化社會的核心問題并不能因為“倒按揭”而得到妥善解決。“倒按揭”至多能補償養老金,卻無法免除兒女的贍養義務。

一些社會學專家曾評價,對“以房養老”模式過度抬高的隱患之一就是,將養老的概念等同于給付養老金,以為讓老人生活、醫療的費用有著落就解決了養老問題。這無疑夸大了贍養義務中經濟扶助的成分,而忽視了兒女在贍養義務中還應履行的照顧義務。

誤區三:“以房養老”改變“養兒防老”

中國老人通常的做法是將房產傳給子女。這種做法緣于一種家庭功能的觀念,幾千年流傳下來的觀念不可能輕易被一種新型的養老模式顛覆。

“以房養老”本是個舶來品,從它在西方國家、新加坡到我國的變身過程中就可以看到,中國固有的家庭功能觀念發揮了強大作用。在美國,“以房養老”有這樣一種模式,退休人員可將自己的房屋做抵押,每年從銀行取得一定的貸款作為生活補貼。夫婦去世后,房屋首先被用來彌補銀行借款及其利息,有剩余時再留做兒女繼承。雖然這也牽涉到兒女的繼承問題,但與中國父母將房屋無償“留給”子女是完全不同的兩種情況。

誤區四:重觀念改變輕操作難度

長城人壽保險北京分公司總經理焦益寬表示,國內從未有過“倒按揭”先例,它需要在專業人士評估后進行專門開發,并不可能短時間內完成。最令人頭疼的還是政策層面的問題,國內不允許金融混業,因此保險公司不被允許做反向按揭業務。

浙江大學經濟學院柴效武教授更傾向于讓銀行成為“反向抵押貸款”的介入者。柴教授認為,這種養老模式包括售房和養老兩個步驟,合并在一起,直接由銀行來辦理。銀行信用度相對較高,可以增加業務量,降低交易費用。銀行如果愿意接受這項業務,一方面屋主將獲得銀行分期返還的房款,另一方面,銀行的利潤可能來自房屋未來的增值、原價和房屋未來價值之間的差額等等。

但國內銀行機構同樣也有困惑。光大銀行私人業務部個人信貸處處長肖英男認為,這項業務要求銀行主動地去經營房產。銀行通過反向按揭,即使拿到了房產,但如何處置仍是個大問題。以往國內銀行處置房產都是被動的,都是處理的抵債房等不良資產,而不是主動地去買賣房產。

國外模式

美國

“以房養老”模式的專業名稱叫做“倒按揭”。倒按揭是上世紀80年代中期美國新澤西州勞瑞山的一家銀行創立的。如今,倒按揭在美國日趨興旺,常說的倒按揭模式也是以美國模式為藍本的。美國的倒按揭貸款放貸對象是62歲以上的老年人。

1、聯邦住房管理局有保險的住房倒按揭貸款。用戶盡可能長時間生活在自己住房內,并在一定期限內按月分期獲得貸款。

2、聯邦住房管理局無保險的倒按揭貸款。

3、放貸者有保險的倒按揭貸款。

住房資產高則可貸款數額高;年紀大的住戶貸款數額高,這是由于其預期壽命短,意味著還貸周期短;夫妻健在住戶比單身者可貸款數額低,因其組合預期壽命大于單身者;預期住房價值增值高可貸款數額高。

加拿大

超過62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行,貸款數額在1.5萬到30萬加元之間,只要你不搬家、不賣房,房產主權不變,可以一直住到享盡天年,由后人處理房產時折還貸款。比如一位65歲的老人將所住的房產抵押給銀行,貸到10萬加元,該老人15年后“歸西”后,銀行將其房產處置后獲得20萬加元,減去10萬加元的貸款,再減去15年的貸款利息后,剩余的幾萬加元就由其子女或其他繼承人所得。

新加坡

有三種方式待選擇。第一種,允許符合條件的組屋擁有者,出租全部或者部分居室來換取養老收入。第二種,對于一些居住在原來較大面積的已退休的夫婦來說,如果子女長大成人并且已經搬到他處居住,老年夫婦可以將現有住房置換成面積較小的住房,以大換小后獲得的凈收入用作老年日常開支,或者投資一些風險小的產品來獲得收益。

新加坡允許當事人根據經濟狀況選擇一次性或者分步地完成住房的以大換小。比如,賣掉私人住宅后換取5房式的組屋,然后再換取3房式的組屋,依次類推。第三種,就是平常所說的倒按揭。60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機構或金融機構,由這些機構一次性或分期支付養老金。

老人仍居住在自己的住房內,當其死亡后,產權由這些機構處置,抵押變現并結算利息,“剩余價值”交給其繼承人。在新加坡,只有私人建造的商品住房,才能參加倒按揭操作。這里需要說明的是,組屋是由新加坡政府出資,大致相當于我國的經濟適用房,這類房產不能選擇倒按揭。

國內操作

南京

倒按揭南京模式:南京湯山“溫泉留園”,此前已在國內首個公開推出倒按揭性質的“以房換養”舉措。該園規定擁有本市60平方米以上產權房、年屆六旬以上的孤殘老人,自愿將其房產抵押,經公證后入住老年公寓,終身免交一切費用,而房屋產權將在老人逝世后歸養老院所有。

上海

上海的“以房自助養老”初定做法是:65歲以上的老年人,可以將自己的產權房與市公積金管理中心進行房屋買賣交易,交易完成后,老人可一次性收取房款,房屋將由公積金管理中心再返租給老人,租期由雙方約定,租金與市場價等同,老人可按租期年限將租金一次性付與公積金管理中心,其他費用均由公積金管理中心交付。

新按揭

新疆保投國際所推行的新型以房養老模式則完全沒有以上三種限制。1、房屋產權不發生任何變化,最終仍歸原產權人所有并且最終享有財產分配權;2、老年人不需要要與子女分開居住,不受房屋的出租或者抵押的影響可以隨意支配所有權;3、對個人年齡沒有任何要求。

比如“30歲的王先生購買價值100萬元的房產,按揭20年,期滿后通過金融機構開始每年按總房款一定比例逐年返還,直至返還完總房款”。提出以房養老的基本設想,是考慮家庭生命周期與住宅生命周期的差異,依據個人家庭擁有資源在個人家庭的一生予以最優化配置的理論,將住房這種不動產通過一定的形式和機制,實現價值的流動,以對家庭的養老保障事宜發揮相應的功用。

此方案在充分滿足老百姓安居樂業的心理的基礎之上,又能體現以房養老、老有所養,老有所醫,老有所教,老有所學,老有所為,老有所樂的精神。該方案正與各大金融機構緊鑼密鼓的實施中。

中信銀行

2011109日,中信銀行率先公布實施“以房養老”(養老按揭)方案。

養老按揭是指,老年人本人或法定贍養人以房產作為抵押向銀行申請貸款用于老年人養老用途,銀行核定一定貸款額度后按月將貸款資金劃入老年人賬戶,由老年人用于支付相關養老費用。借款人只需按月償還利息或部分本金,貸款到期后再一次性償還剩余本金。如果到期后不能償還本金,將以所抵押房產處置后資金償還銀行貸款。

各方觀點

贊同

2010年初,廣州市政府提出“以房養老”模式,發布《關于大力推進廣州保險業綜合改革試驗的意見》,《意見》稱廣州將推動建立延稅型養老保險制度,探索發展住房反向抵押養老保險。一時間引起社會熱議,年輕人比老年人更認同“以房養老”,而丁克一族更表示歡迎。

以“廣州可以實行以房養老嗎”為題進行網絡調查,由于上網人以年輕人居多,可視為對年輕人的調查。調查到結束共收到966票,其中反對者比贊成者多出近一成。調查數據顯示,認為“以房養老”在廣州由于條件尚未成熟,不可行的反對者占54.76%;而認為可行表示支持的贊成者占45.24%

反對

而在隨機采訪的10個老人中,反對“以房養老”占了九成,大部分認為房子住了大半輩子,都有感情了,要留給子女。表示支持的是一個無子女的老太太,想留給子女也沒法留。

歷經過程

2006年

早在2006年,全國政協委員、時任建設部科學技術司司長賴明就建議對此成立課題組進行調研,選擇大城市做試點,等到運作成熟后向全國推廣。

2007年

2007年的時候,上海公積金管理中心曾試推過一種叫做“住房自助養老”的創新型“以房養老”模式。與反向住房抵押貸款不同的是,上海模式從一開始就變更了房屋的產權人。其基本模式為:老年人將自有產權房屋出售給上海市公積金管理中心,并選擇在有生之年仍居住在原房屋內,出售房屋所得款項在扣除房屋租金、保證金及相關交易費用后全部由老人自由支配使用。

2011年

2011年,在全國召開的社會養老服務體系建設推進會上,民政部部長李立國說,城鄉老人家庭中,空巢家庭超過50%,部分大中城市達70%。民政部將試推“以房養老”。

民政部副部長竇玉沛指出,要積極引導企業開發老年食品、老年住宅、“以房養老”等服務市場。這可以看成國家在以房養老政策方面最新的表態。

2013年

2013913日,中國政府網全文公布近日由國務院印發的《關于加快發展養老服務業的若干意見》,明確提出:“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”。

政策解讀:這是金融養老、以房養老的方式之一,在國外較為普遍,在國內發展還剛剛起步。這次《意見》以試點形式寫了進來。應該講這對于老年人、對于保險公司都是利好消息,如果試點成功的話,對于解決老年人的養老資金問題,盤活已有房屋資源,擴大保險公司業務都有積極意義。對此,民政部有關負責人日前表示,國務院發布《意見》,旨在積極應對人口老齡化,不斷滿足老年人持續增長的養老服務需求,同時對擴大內需、增加就業、促進服務業發展具有重大意義。

“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”即所謂“以房養老”,只是“完善投融資政策”中的一句話,而且明確是開展試點。在隨國務院《意見》同時下發的重點任務分工中,也只是45項重點任務分工中第27項有關保險資金投資養老服務領域中的一個子項目。該負責人表示,國務院《意見》中明確提出發展居家養老、社區養老、機構養老、醫養結合等多種養老服務模式。在投融資、土地供應、稅費優惠、補貼支持、人才培養和公益慈善等方面采取了一系列力度大、含金量高的利好舉措。對健全工作機制、開展綜合改革試點、強化行業監管、加強督促檢查等方面提出了保障措施。

該負責人說,開展“以房養老”在國外一些國家已有成熟的做法。這次國務院《意見》借鑒國際經驗,提出開展這方面的試點,是積極慎重穩妥的,目的是探索符合國情、滿足老年人不同需要、供老年人自主選擇的養老保險產品,擴大養老服務供給方式,進而構建多樣化、多層次、以需求為導向的養老服務模式。

官方回應:民政部副部長竇玉沛19日接受央視記者專訪時表示,我國未來將以多種途徑應對養老問題,在政府兜底的基礎上,鼓勵社會力量積極參與養老服務,“以房養老”是市場化運作的一種高端化服務,是自愿的、自主選擇的行為。

竇玉沛指出,《意見》明確提出政府要堅持保障基本,重點為城鄉“三無”老人,低收入老人,經濟困難的失能、半失能老人提供無償或低收費的供養、護理服務,進一步明確了政府的兜底責任,對城鄉困難老年人是利好消息。同時面對廣大公眾將著力構建多樣化、多層次的養老服務保障模式。“首先還是要居家養老為基礎,其次要以社區(養老)服務為依托,同時要以機構養老為補充,還可以選擇醫養結合這種模式。”竇玉沛表示,國家在上述4種主導養老模式的基礎上,鼓勵各方面力量投入,做大整個養老服務產業。這其中包括鼓勵金融保險行業開發面向養老服務的產品,“以房養老”試點就是諸多養老服務產品中的一個選項。

竇玉沛介紹,保監會、民政部、全國老齡辦將于2014年上半年提出試點方案,通過在不同地區進行試點,逐步形成“以房養老”的實施方案。

相關政策

1 “以房養老”或解決養老金短缺

“以房養老”是國際上成熟、普遍養老方式之一,國內初起步隨著“老齡化”加速到來,養老金“缺口”成為學界和公眾擔心的問題。“老年人住房反向抵押養老保險”是國際上成熟、普遍的金融養老、以房養老方式之一,在國內卻初起步。民政部社會福利和慈善事業促進司司長詹成付說,這次《意見》以試點形式寫了進來,對于老年人、對于保險公司都是利好消息,若試點成功,對于解決老年人的養老資金“短缺”問題,盤活已有房屋資源,擴大保險公司業務都有積極意義。

2 醫療機構“入駐”養老機構

各地要促進醫療衛生資源進入養老機構、社區和居民家庭

《意見》提出,各地要促進醫療衛生資源進入養老機構、社區和居民家庭。衛生管理部門要支持有條件的養老機構設置醫療機構。二級以上綜合醫院應當開設老年病科,增加老年病床數量,做好老年慢病防治和康復護理。

詹成付表示,按照國務院部署,我國探索醫療機構與養老機構合作新模式,醫療機構、社區衛生服務機構應當為老年人建立健康檔案,建立社區醫院與老年人家庭醫療契約服務關系,開展上門診視、健康查體、保健咨詢等服務,加快推進面向養老機構的遠程醫療服務試點。

3 新建社區須配建養老設施

按照人均用地不少于0.1平方米標準配套建設

《意見》提出,凡新建城區和新建居住(小)區,要按照人均用地不少于0.1平方米的標準配套建設養老服務設施,與住宅同步規劃、建設、驗收和交付使用;老城區和已建成的居住(小)區,要限期通過購置、置換、租賃等方式開辟養老服務設施。

詹成付介紹,國務院要求,國土資源部等相關部門,出臺具體政策,將各類養老服務設施建設用地納入城鎮土地利用總體規劃和年度用地計劃;各地各單位可將閑置的公益性用地調整為養老服務用地。

《意見》明確,民辦非營利性養老機構與政府開辦的養老機構享有相同的土地使用政策,對營利性養老機構建設用地優先保障供應。同時,詹成付稱,民政部將會同國土部等部門制定政策,嚴防以興辦養老機構之名,行經營房地產之實。

推行障礙

觀念之困:九成老人選擇留房給子女,“靠兒不靠房”仍是主流觀念

“以房養老”是指老人通過抵押房屋產權,定期取得一定數額養老金,老人去世后,銀行或保險公司收回住房使用權。

這種養老方式被視為完善養老保障機制的一項重要補充。但記者采訪發現,不少人對這一新型養老方式心存疑慮。有房族的廣州市民鐘女士還有幾年就要退休,她以“兒女有出息,不會讓父母賣房養老;兒女沒出息,不會準父母賣房養老”表明對以房養老不看好。

“但存方寸地,留與子孫耕,傳統觀念下房產寄托了家庭太多情感,多數人是過不了‘觀念坎’。” 北京師范大學中國公益研究院院長王振耀說。

“以房養老”作為舶來品,在英法等國家之所以流行,與高遺產稅有關。人們在“以房養老”和“留房產給子女但要繳納大筆稅金”之間較容易作出選擇。但在我國現行稅制下,人們沒有動力。上海民政部門調查則顯示,高達90%的老人擬將房產留給子孫,愿意倒按揭的不到10%

社保專家表示,觀念的轉變需要加大對“以房養老”這一新的養老方式的正確宣傳引導,特別是厘清認識誤區。即以房養老只是讓渡房產獲得改善型養老待遇,并非拿房子換基本養老待遇。“同時這也是一種個性化選擇,可先從失獨和丁克家庭做起。”中國房地產協會副會長孟曉蘇說。

保障之困:養老機構“一床難求”,即便有錢會否無處養老?

對于贊同“以房養老”模式的老年人,方式不是問題,保障才是障礙。家住北京西城區的老楊略帶顧慮地說:“如果賣了房子持幣在手,但沒有合適的養老機構,豈不還是‘前不著村后不著店’?”

“養老產品缺乏是以房養老推行的最大障礙。” 全國養老服務體系建設專家委員會委員傅旻說。民政部的數據顯示,我國城鄉養老機構養老床位365萬張,平均每50個老人不到一張床。養老從業人員更是不足百萬,“養老前景不明朗,沒有老人愿意拿著養老錢冒險。”

傅旻認為,在美國“以房養老”是老人為了尋求高品質的養老服務,往往將自有產權住房賣掉住進擁有完善養老設施和服務的養老社區。中國當務之急是加大養老機構建設,補充資源短板。“可以從稅收優惠、簡政放權等方面著手降低民資進入養老行業的門檻,吸引更多社會力量辦養老機構,讓老人住有所居、老有所養、品質有保障。”

操作之困:金融保險業務割裂,老人“擔心”機構“畏難”

“以房養老”實則是一款商業養老保險產品,牽涉到保險、銀行等金融機構。然而記者調查發現,無規可依、風險顧慮,及業務各自為營為最大障礙。中信銀行于2012年推出“以房養老”按揭貸款業務,是國內較早試點“養老按揭”的銀行。但該業務推行以來在深圳、合肥等多地交易量為零。

“比如,住房反向抵押貸款涉及銀行的房產處置權,而銀行處置只能通過法院拍賣渠道解決,銀行沒有這個處置能力。如果實行住房反向抵押保險,本質上也是個反向抵押貸款,而保險公司并不具備辦理抵押貸款的資質。”中信銀行合肥分行消費金融部經理邱林坦言。

記者在采訪多家房地產評估公司時,得到的回復多是“沒有開展這項業務”。一位評估人員說:“不是沒有熱情做,而是現為缺乏統一平臺,業務割裂太嚴重。”一位保險公司高管則稱:“如果國家能給我們一個政策,允許保險業做按揭貸款業務,那么我們還是可以做的。”

王振耀等專家表示,政府應當搭建好房產評估、政策咨詢、糾紛仲裁等機制,并在住房反向抵押貸款或保險初期,對申請人和經營機構給予一定稅收優惠;對于出現房價波動,引入由政府主導的保險機構或市場化保險公司來分擔風險。此外,一旦“以房養老”業務推行,銀行、保險機構手握大量房產,就需要盤活交易。現亟須建立這樣一個批量交易的平臺。

政策之困:70年有限房屋產權,房屋權屬變更怎么辦?

據上海市民政局老齡工作處處長袁俊良介紹,上海從2007年就醞釀“以房養老”,但推行多年僅成功6例,重要原因就是“居民普遍預計房價將上漲,老人會吃虧”。而對金融機構而言,當老人年邁將房產抵押時,商品房的使用年限大都已經不多,一旦房價波動下行,保險公司或銀行的給付能力有限,風險也較大。如果再發生國有土地使用權依法提前收回,根據“房隨地走”的原則,建造在土地上的房屋不屬于個人,那么雙方當事人都會受到很大損失。

中央財經大學保險學院院長郝演蘇介紹,房價的高度波動性是影響以房養老交易雙方博弈的重要因素。如果房價上漲,扣除貸款額、各種費用后還有剩余,則剩余歸借款人或其繼承人。借款人可以充分享受房價上漲的好處。但是如果房價下跌,貸款額大于房價,金融機構面臨的風險很大。在發達國家,按揭養老有成熟的運作方式。特別是對房產評估環節,有中立的權威專業評估機構負責房屋價值的評估,既能照顧到老人的利益,也能保證金融機構的合理收益。如果出現房價波動,還有一種由政府主導的保險機構或市場化保險公司來分擔風險。因此,借鑒國外經驗,完善相關的風險應對機制也是關鍵。

有意愿推出以房養老產品的金融機構和保險機構還普遍希望,國家早日明確70年產權到期后的處置辦法。一旦鋪開試點,那么參與的金融和保險機構就存在按揭到期后大量不被贖回的房產的處置問題。從防范金融風險和提高金融機構參與的積極性角度出發,70年產權到期后的確權十分必要。

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國土部:宅地70年后續期不影響以房養老

住宅建設用地使用期到期后,如何自動續期尚無明確規定,是否會影響一些人的以房養老計劃?國土部官員認為,不會影響。

“不會影響到以房養老”

《物權法》對住宅建設用地使用期期滿后怎么辦,只有四個字“自動續期”。這讓不少人擔憂,以普遍的70年使用期為例,70年后續期是否需要交錢、如果交錢交多少、怎么交這些具體問題目前都沒有明確的規定,更讓有以房養老想法的人心存顧慮。

國土資源部副部長贠小蘇昨日表示,尚無具體規定,但他認為不會影響到有以房養老想法的人的計劃。

不過他亦表示,第一批70年的雖然沒到,但不遠了。對這個問題,他認為,國務院要總體上設計這個事,“除了《物權法》一句話以外,沒別的了,那誰去解決它呢?”

贠小蘇說,有些出讓期短的土地已經出現了續期問題,都在延續著,誰也沒出過錢,“已經到期的,我聽說的,沒有一例交錢。真要有了,我們反倒要趕快研究一下。”

產權續期問題值得研究

但大家的房子陸續到期怎么辦?贠小蘇認為,這個問題值得研究。不過他亦直言,不是一個部門能說得了的。

出讓期短的續期沒有交錢,但贠小蘇認為,這并不能理解成自動續期就一定不交錢,“不是國土部說了算,也不是財政部或者法工委說了算,而應當整體研究。”

熟悉《物權法》的學者透露,因為距離70年產權還有些年頭,該問題并不急迫。

“以房養老”2014年試點

開展老年人住房反向抵押養老保險試點對于老年人、保險公司來說都是利好消息,如果試點成功,對于解決老年人的養老資金問題、盤活已有房屋資源、擴大保險公司業務都有積極意義

明年開始,“以房養老”試點工作將啟動,具體措施正在制定中,有望于明年一季度出臺。

國務院13日下發《關于加快發展養老服務業的若干意見》(下稱《意見》),明確提出要開展老年人住房反向抵押養老保險試點(俗稱“以房養老”)。《意見》同時強調,對于養老服務業,政府要做的是“托底保基本”,真正的市場主體應該是社會力量。

香港“以房養老”獲6銀行支持 最高月領8.36萬

內地熱議以房養老,通過將自有房屋抵押貸款,用作支付退休金。類似措施香港政府在2011年即推出安老按揭(又稱“逆按揭”)計劃,允許年齡在55歲以上的香港居民,將個人名義持有的樓齡在50年以下的住宅物業向銀行提出按揭。

計劃推出至今,香港按揭證券公司共接獲459宗申請,借款人平均年齡為69歲,每月領取的年金平均為13700(港元)。

“以房養老”經歷10年,在爭議聲中終于正式上升到國家戰略層面

國務院公布《關于加快發展養老服務業的若干意見》,明確提出開展“老年人住房反向抵押養老保險”試點,即“以房養老”。這是10年前國務院領導人批示研究這項保險服務之后,第一次由國務院常務會議正式提出要求,由此再度成為輿論熱議的焦點,贊成者和反對者,不一而足。

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